Итак, вы приобрели коричневый камень в Нью-Йорке и подготовили все необходимые, но неожиданные затраты, связанные с его владением . Но это старые здания, поэтому есть хорошие шансы, что расходы там не прекратятся, при этом ожидания ожидают в крыльях или, даже если вы не пошли на покупку с планами капитального ремонта, полный макияж. Для исторических домовладельцев, у которых может быть видение создания своего коричневого камня, есть много препятствий для прояснения.
Как утверждает г-н Гэри Заремба, президент нью-йоркской компании Artisan Restoration Group , хотя с самого начала обновление может показаться захватывающим и даже забавным, «стоимость будет больше, чем вы думаете, и этот процесс займет больше времени, чем вы думаете». Хотя это относится и к большинству реставраций и подтяжек в сфере недвижимости, коричневые камни являются особым зверем. Вот неожиданные затраты на подготовку до того, как вы возьмете свой собственный проект и несколько советов, чтобы избежать головных болей на пути:
Сборка правильной команды
Перед тем, как вычеркнуть какие-либо схемы, чтобы открыть план этажа или заменить кухню, вы должны собрать правильную команду — всех от архитектора, подрядчика, инженера-строителя до ускорителя. «Когда люди ошибаются, они тратят больше денег и времени на свои проекты», — говорит Фрейзер Паттерсон, основатель компании Bolster,которая объединяет домовладельцев с профессионалами в области ремонта. (FYI, компания является спонсором Brick). Владельцы Браунстоуна по бюджету часто испытывают соблазн использовать компании, которые взимают меньше, потому что у них меньше опыта в ремонте исторических объектов. Но «попытка сэкономить деньги неправильным образом является самой дорогостоящей ошибкой», — сказал Паттерсон.
По словам Паттерсона, домовладельцы должны нанять архитектора, который имеет опыт работы с другими коричневыми камнями или историческими объектами, которые, как правило, стоят от 200 до 300 долларов за квадратный фут. Он предупредил, что реставраторы должны быть осторожны с тем, кто предлагает цену ниже 100 долларов за квадратный фут — опытный архитектор, который, скорее всего, взимает более высокую цену, гарантированно сэкономит вам будущие неудачи, потраченные впустую деньги и время. Квалифицированный архитектор также поможет вам нанять остальную часть вашей команды, но обязательно проверьте работу и ссылки каждого человека, чтобы убедиться, что у их клиентов был хороший опыт. «В начале все дело в правильных профессионалах, правильном процессе и правильной методологии», — говорит он.
Пересечение волокиты
«Для тех, кто никогда не обновлялся в Нью-Йорке, их больше всего удивляет количество бюрократизма», — говорит Дуг Боуэн , брокер Дугласа Эллимана, который также обновляет таунхаусы. Для большинства внутренних и внешних работ вам понадобятся разрешения от отдела зданий; коричневые камни в знаковых районах также должны пройти через Комиссию по сохранению ориентиров. При получении разрешения на работу подготовьте в Отдел зданий, чтобы взимать с вас номинальную плату, рассчитанную в процентах от платы за строительство для вашего проекта. (Работа по цене от $ 24,001 до $ 25,000 обойдется вам в $ 233 в разрешении сборов, согласно DOB .)
Однако расходы на волокиту больше всего отражаются на стоимости ускорителя — человека, нанятого вашими архитекторами для подачи разрешений в DOB. Ангела Тиффин, автор блога Браунстоуна Циклона, рассказывающего о ренне ее дома в Бруклине, потратила около 9 000 долларов на ускорителя в сложном процессе, чтобы сменить свидетельство о проживании в коричневом камне на юридическую двухместную резиденцию. Реноваторы сообщают, что для менее интенсивных проектов экспедитор взимает от 1500 до 3500 долларов США. Эта цена будет зависеть от количества разрешений, которые должны быть поданы в DOB.
Укрепление структуры
Рассмотрим случай с Талией Манн, резидентом Нью-Йорка, с которой мы беседовали с тем, кто превратил четырехэтажный пятиэтажный манхэттенский таунхаус в одну семью и нуждается в замене, а также балки и лестница в этом процессе. Это высококлассный рено, и она и ее муж потратили около 125 000 долларов, чтобы заменить лестницу на всех пяти этажах дорогим красным деревом, чтобы соответствовать оригинальной лестнице, построенной в доме, а также 150 000 долларов за сочетание стальных и деревянных конструкций балки. Паттерсон говорит, что замена лестницы, общий проект для домов, нуждающихся в структурных апгрейдах, может стоить более 5000 долларов за предварительно изготовленную металлическую лестницу или более 10 000 долларов за деревянную лестницу.
Поиск асбеста
Поиск асбеста — это «проблема с горячими кнопками», — говорит Боуэн, часто связанный с неожиданными расходами во время обновления. Результаты теста на асбест, который обычно стоит около 500 долларов США, потребуются при подаче разрешений на реконструкцию в городе. И если вы его найдете, цена, чтобы избавиться от нее, меняется дико, хотя 30 долларов за квадратный фут — это разумная цифра, чтобы иметь в виду . «В моей недавней реконструкции наивысшая ставка была в четыре раза больше, чем моя самая низкая ставка [для удаления]», — говорит он. «Для всех это очень мрачная область».
Если асбест ограничен одной или двумя комнатами, это не будет длинный проект, и вы, вероятно, сможете продолжать жить в своем доме. Если это крупномасштабное удаление, может потребоваться неделя или больше, и вам может потребоваться найти новое жилье в течение этого периода времени. Типичные области, где он может появиться, включают подвал, крышу, изоляцию, сайдинг и напольную плитку. По словам Зарембы, замена крыши может стоить 30 долларов за квадратный фут, если в ней есть асбест, а не 20 долларов за квадратный фут без нее.
Требования к знакам встречи
Существует огромное обращение, чтобы купить коричневый камень в историческом районе, зная, что причудливый старый таунхаус по соседству не может быть разрушен и заменен современным современным кондоминиумом. Но это также добавит дополнительные затраты и время, если вы планируете внешний ремонт. Комиссия по сохранению ориентиров требует, чтобы ваш архитектор представил планы на утверждение до того, как могут быть сделаны какие-либо внешние изменения. Для незначительных работ, таких как ремонт коричневого камня или замена окна, LPC не будет взимать плату за разрешение, и эти разрешения утверждены между их персоналом и вашим архитектором — еще одна причина, по которой вы захотите инвестировать в архитектора, знакомого с коричневыми камнями. Тем не менее, изменения в фасаде стоят за фиксированный взнос в размере 95 долл. США за первые 25 000 долл. США за работу и 5 долл. США за каждую сумму в 1 000 долл. Выше, чем в соответствии с LPC. Значительные изменения, такие как добавление дополнительного этажа.
Восстановление фасада из коричневого камня по историческим стандартам LPC требует специалистов, которые, как правило, также оплачиваются за дополнительную плату. По словам Зарембы, восстановление фасада из коричневого камня может стоить от 20 000 до 6 штук в зависимости от объема деталей. «Это трудоемкая и трудоемкая работа», — объясняет он, отмечая, что реставрация фасадов должна быть восстановлена вручную. Переключение окон в спецификацию ориентиров также добавляет дополнительную стоимость, потому что LPC вряд ли одобрит дешевые, дрянные замены для чего-то вроде исторических двойных окон. Ожидайте платить не менее $ 1000 за окно.
Восстановление исходных данных
Люди любят коричневые камни не только для внешнего, но и изредка щедрых интерьеров, которые включают витраж, молдинги, деревянные работы и камины. По словам Тиффина, такие исторические детали будут играть большую роль в вашем бюджете: «С коричневым реном есть два пути. Вы можете сделать полную кишку и сделать ее совершенно новой, или вы можете попытаться сохранить то, что можете, — и экономия материала стоит больших денег ». В обновлении Тиффина она не могла позволить себе нанять штукатурку, чтобы восстановить штукатурку в ее доме , поэтому она сняла его и переделала стены более современными молдингами. Другие детали, которые они смогли сэкономить с помощью более простых исправлений , например, отрывать краску от деревянных ставней, чтобы вернуть их в свое первоначальное великолепие.
Заремба также отмечает, что реставраторы должны быть готовы проявить творческий подход к исторически чувствительным обновлениям, а не ожидать сохранения каждой функции. «Репликация и сохранение могут быть разницей в десятки тысяч долларов», — говорит он. Возьмите, к примеру, каминную мантию, в которой отсутствуют некоторые из ее декоративных плит. По его оценкам, для восстановления камина и получения новых на заказ плиток может стоить до 10 000 долларов. Владельцы могут вместо этого выбирать, чтобы вытащить все плитки и заменить их другими, более доступными.
Ожидая вообще неожиданного
Поговорите с кем-нибудь, кто пережил исторический ремонт, и они расскажут вам о подготовке к мячу. «У вас всегда должен быть резервный фонд для открытий», — говорит Боуэн. Снос будет выявлять все, от структурных проблем до протекающих труб чтобы урон был нанесен предыдущими владельцами. С вероятностью удивления большинство профессионалов рекомендуют от 10 до 15 процентов непредвиденных расходов, исходя из вашего бюджета reno. После того, как начался ремонт Талии, они поняли, что им нужно выкопать и заменить воду, стоимость в 20 000 долларов. Она также была удивлена, узнав, что DOB требует, чтобы вы построили систему спринклера, если ваш таунхаус имеет более четырех этажей и не имеет огневых побегов, что может стоить до 100 000 долларов. «В очень старом доме вы не знаете, что найдете», — сказала она. Реноваторы должны смотреть на процесс как скачок веры, который будет стоить того, что все сказано и сделано. «Если у вас хватило смелости сделать это, и вы сделаете это хорошо, — говорит Боуэн, — вы в конце концов зарабатываете на этом деньги».
